Maintenance tertiaire et immobilière

Le Pivot de la transition énergétique

Le secteur du bâtiment traverse une mutation sans précédent. Alors que l'immobilier tertiaire est sous le feu des projecteurs pour son empreinte carbone, la maintenance n'est plus perçue comme un simple centre de coûts, mais comme un levier stratégique de performance économique pour l’exploitation efficiente des actifs immobiliers.

La transition de la maintenance systématique et conditionnelle à la maintenance prévisionnelle

Au-delà du simple correctif ou des gammes de maintenance préventive calendaire, le secteur bascule dans l'ère de la maintenance prévisionnelle. Cette approche repose sur l'analyse de données massives issues de l'exploitation. Grâce au déploiement de capteurs IoT et à l'exploitation des systèmes de GTB (Gestion Technique du Bâtiment), il devient possible d'identifier les dérives de comportement des équipements (analyse vibratoire, thermographie, signature énergétique). Contrairement au préventif classique, la maintenance prévisionnelle optimise les cycles d'intervention, réduit les temps d'arrêt non programmés et maximise le MTBF (Mean Time Between Failures).

L'impératif du décret tertiaire et le pilotage énergétique

Le cadre législatif, via le Dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), impose une trajectoire de réduction drastique : -40 % d'ici 2030. Dans ce contexte, la maintenance est le premier levier d'optimisation du PUE (Power Usage Effectiveness) des bâtiments. Un mauvais paramétrage des lois d'eau, un encrassement des échangeurs ou un défaut de régulation des terminaux peuvent générer une surconsommation de 15 à 20 %. Le technicien moderne agit désormais comme un Energy Manager de terrain, garantissant que chaque calorie produite est distribuée avec un rendement optimal.

Le Facility Management : intégrateur de services et gestionnaire de flux

Si la maintenance technique constitue le socle industriel du bâtiment, le Facility Management (FM) en est l'intégrateur global. Le FM assure l'interopérabilité entre les infrastructures physiques et les besoins des occupants à travers deux dimensions complémentaires :

• Le Hard FM (GMAO et Gestion technique) : Pilotage des installations à forte criticité (HVAC, Courants Forts/Faibles, SSI). L'enjeu est ici la disponibilité contractuelle des équipements via des indicateurs de performance stricts (SLA).
• Le Soft FM (Services et Hospitality) : Gestion de l'environnement de travail (hygiène, sécurité, logistique).

En intégrant le FM, l'entreprise passe d'une gestion de silos à un pilotage centralisé. Le Facility Manager arbitre les ressources pour garantir la continuité d'activité tout en optimisant le coût global de possession (TCO - Total Cost of Ownership).

La boîte à outils technique (Hard FM)

HVAC ou CVC en français (Chauffage, Ventilation, Climatisation)  : Heating, Ventilation and Air-Conditioning. Il s'agit du système de Chauffage, Ventilation et Climatisation. C’est le "poumon" thermique du bâtiment.

Courants Forts : transport de l'énergie électrique (éclairage, prises, machines).

Courants Faibles : transport de l'information (téléphonie, internet, alarmes, vidéosurveillance).

SSI : Système de Sécurité Incendie. C'est l'ensemble des équipements qui détectent un départ de feu et mettent en place les mesures de sécurité (alarmes, compartimentage, désenfumage).

GMAO : Gestion de Maintenance Assistée par Ordinateur. C’est le logiciel qui permet de planifier les révisions, de suivre les pannes et d’inventorier les équipements techniques.

Le pilotage et la performance

SLA : Service Level Agreement (Accord de Niveau de Service). C'est le contrat qui définit la qualité de service attendue.

Exemple : "En cas de panne d'ascenseur, le technicien doit intervenir en moins de 2 heures."

TCO : Total Cost of Ownership (Coût Global de Possession). C'est une vision financière qui ne s'arrête pas au prix d'achat. Elle inclut tout ce que coûte un équipement sur toute sa durée de vie : installation, consommation électrique, réparations et recyclage.

L'organisation globale

FM : Facility Management (ou Gestion des Services Généraux). C'est la fonction qui coordonne tous les services d'accompagnement d'une organisation (le bâtiment et ses services) pour que les employés puissent se concentrer sur leur cœur de métier.

Valorisation patrimoniale et confort hygrothermique

La qualité du Facility Management impacte directement la valeur vénale de l'actif. Une maintenance documentée et un suivi rigoureux des certifications (BREEAM, HQE) confèrent une valeur verte indispensable lors des audits de cession. Techniquement, cela se traduit par une maîtrise des paramètres de confort : qualité de l'air intérieur (mesure du CO2​ et des COV) et stabilité hygrothermique. Ces paramètres ne sont plus des options, mais des exigences contractuelles liant le propriétaire et ses locataires.

La numérisation des métiers techniques : l'apport du BIM

Le secteur connaît une révolution technologique portée par le BIM (Building Information Modeling, ou Modélisation des Informations du Bâtiment). Plus qu'une simple représentation graphique, le BIM est une méthodologie de travail basée sur une maquette numérique intelligente qui centralise l'intégralité des données techniques d'un bâtiment tout au long de son cycle de vie.

En phase d'exploitation, le BIM GEM (Gestion-Exploitation-Maintenance) transforme la maintenance :

• Visualisation augmentée : ll permet aux équipes d'accéder à un "jumeau numérique" pour visualiser les réseaux (plomberie, gaines de ventilation, câblages) et les équipements dissimulés derrière les parois, facilitant ainsi les diagnostics rapides.
• Base de données dynamique : chaque objet de la maquette (une pompe, une centrale de traitement d'air) est associé à sa fiche technique, son historique d'entretien et ses garanties constructeur.
• Interopérabilité : couplé aux outils de GMAO mobile, le BIM permet une mise à jour en temps réel des informations terrain, transformant l'expérience opérationnelle en une base de données partagée et exploitable.

Cette montée en compétence valorise les métiers du tertiaire, qui allient désormais expertise manuelle et maîtrise de la donnée numérique.
La numérisation permet d'exploiter un "jumeau numérique" de l'actif, facilitant les diagnostics grâce à la visualisation 3D des réseaux techniques encastrés. Les solutions de GMAO mobile et les plateformes de Smart Building centralisent l'historique des interventions et les carnets sanitaires numériques. Cette montée en compétence technique valorise les métiers du tertiaire, qui exigent désormais une double expertise en génie climatique/électrique et en gestion de bases de données.

Le chaînon manquant : de l’exploitation logicielle à la maintenance opérationnelle des systèmes

Si l’offre de formation actuelle semble s’être adaptée aux enjeux de l’exploitation (pilotage énergétique, gestion des données, stratégie de facility management), un déséquilibre critique persiste : la carence de compétences dédiées à la maintenance physique et technique des smart buildings. On forme aujourd'hui des « analystes de cockpit », mais le secteur manque cruellement de techniciens capables d’intervenir sur les organes de régulation et les infrastructures numériques qui constituent le système nerveux du bâtiment.

Le technicien de maintenance face à la dématérialisation des pannes

L'évolution technologique transforme la nature même de l'avarie. La défaillance n’est plus exclusivement mécanique ou électrique ; elle est de plus en plus liée à des ruptures de communication, des conflits de protocoles ou des dérives de capteurs IoT.

Alors que les formations initiales restent souvent cantonnées aux corps d’états classiques (CVC, électricité), les formations continues se sont déplacées vers le management de la donnée. Le geste technique sur les équipements de nouvelle génération — automates programmables, passerelles multi-protocoles, actionneurs connectés — devient ainsi le "point aveugle" de la montée en compétences. La maintenance de demain exige des profils capables de naviguer entre le tournevis et la tablette numérique , capables de diagnostiquer une faille dans un bus de données (KNX, BACnet, Modbus) avec la même agilité qu'une panne de moteur.

L'exploitation du BIM GEM (Gestion-Exploitation-Maintenance) nécessite que le technicien soit formé à l'actualisation des données de maintenance en temps réel pour garantir la fiabilité du jumeau numérique. D'autre part, la fin du cloisonnement des métiers est actée par la technologie : un technicien de maintenance immobilière doit désormais posséder un socle de compétences transversales intégrant la maintenance de l'IoT (calibrage et remplacement), la cybersécurité locale (sécurisation des accès lors des interventions) et la maîtrise des outils de régulation communicante, en plus des compétences d’électricien, plombier, serrurier, chauffage, clim, VMC, SSI, téléphonie, télévision, …

Conclusion

La maintenance immobilière et le Facility Management constituent aujourd'hui le socle de la résilience des actifs tertiaires. En substituant la stratégie prévisionnelle à la réparation subie, ces métiers permettent d'aligner la conformité réglementaire avec les impératifs de rentabilité. Investir dans une maintenance de haute précision et un FM structuré, c'est garantir la pérennité technique du patrimoine face aux défis de l'obsolescence énergétique.

Vers une souveraineté de la compétence technique

Pour que la transition vers le bâtiment intelligent soit pérenne, il est impératif de revaloriser et d'adapter le métier de technicien. La performance environnementale et l'efficience opérationnelle du parc immobilier ne reposeront pas uniquement sur l'intelligence des algorithmes, mais sur la capacité des équipes de terrain à maintenir ces systèmes en condition opérationnelle. Former à l'exploitation est nécessaire ; former à la maintenance est vital.

Commentaire par Gérard NEYRET

Les problèmes électriques, thermiques, hydrauliques, de conditionnement d’air et de corrosion en matière tertiaire et immobilière sont similaires à ceux de la maintenance industrielle. Ils peuvent être majeurs (cas du vieillissement des ascenseurs).

Par contre il y a quelques problèmes tout à fait spécifiques également majeurs.

Je cite:

• Le premier concerne le sous-sol (mouvements de sol) et les fondations (tassements différentiels). Dans les années 80, j’avais fait une étude parue dans trois numéros d'« Achat et Entretien ».
• Le deuxième concerne la dégradation du béton (fissures, corrosion des armatures - voir l’épidémie de chutes de balcons), particulièrement dans le cas du béton précontraint (effondrement du pont Morandi à Gênes)
• Le troisième concerne les couvertures, spécifiquement les toitures terrasses mal conçues par les DTU des années 70
• Le quatrième concerne la prévention de l’attaque des structures en bois (capricornes, mérule …).

Gérard NEYRET
Ingénieur des Arts et Manufactures et
Vice-Président d'honneur de l’AFIM